K3-övergång för BRF 2026 - Guide för BRF-styrelser

När blir K3 redovisning obligatoriskt för bostadsrättsföreningar?

K3 obligatorisk från: Räkenskapsår som inleds efter 31 december 2025 Första K3 årsredovisning: 2026 (behandlas på BRF årsstämman 2027) Nystartade bostadsrättsföreningar: K3 gäller redan från 30 juni 2025 om första räkenskapsåret avslutas 31 december 2026 eller senare

K2 vs K3 redovisning - skillnader för bostadsrättsföreningar

BRF fastighetsredovisning:

• K2 redovisning (nuvarande): En enda fastighetstillgång

• K3 redovisning (från 2026): Komponentavskrivning (stomme, fasad, tak)

Bostadsrättsförening avskrivningar:

• K2 redovisning (nuvarande): Linjär avskrivning hela fastigheten

• K3 redovisning (från 2026): Varje fastighetskomponent egen livslängd

BRF underhållskostnader:

• K2 redovisning (nuvarande): Direkt kostnad samma år

• K3 redovisning (från 2026): Stora underhållsprojekt aktiveras över tid

Detaljnivå BRF redovisning:

• K2 redovisning (nuvarande): Enklare rapportering

• K3 redovisning (från 2026): Anläggningsregister och komponentvärdering krävs

Komponentavskrivning - vad BRF-styrelser måste göra

Fastighetskomponenter för bostadsrättsföreningar

Komponentindelning fastighet:

• Stomme och grundläggning (50-100 år livslängd)

• Fasad och yttertak (30-50 år livslängd)

• Fönster och ytterdörrar (25-35 år livslängd)

• VVS-installationer (15-25 år livslängd)

• El-installationer (20-30 år livslängd)

Anläggningsregister för BRF K3 redovisning

Bostadsrättsföreningar måste dokumentera för varje fastighetskomponent:

• Anskaffningskostnad per komponent

• Ålder och nuvarande skick

• Kvarvarande livslängd och avskrivningsperiod

• Planerat underhåll kopplat till komponenten

Underhållsplan anpassad för K3

BRF:s underhållsplan måste uppdateras för K3-övergången:

• Koppla underhållsaktiviteter till specifika fastighetskomponenter

• Uppdatera tidsplaner baserat på komponenternas förväntade livslängd

• Säkerställ att underhållsplanen stödjer komponentavskrivning

K3 ekonomisk påverkan på bostadsrättsföreningar

Fördelar med K3 redovisning för BRF

Jämnare BRF resultat: K3 redovisning ger bostadsrättsföreningar stabilare ekonomiskt resultat genom att fördela stora underhållskostnader över tid

Bättre avgiftsplanering: Komponentavskrivning i K3 ger BRF-styrelser bättre underlag för långsiktig avgiftsplanering

Exempel K3 vs K2: Fasadrenovering 2 miljoner kronor

• K2 redovisning: Hela kostnaden påverkar BRF:s resultat det året renoveringen görs

• K3 redovisning: Kostnaden skrivs av över fasadens livslängd (30 år = 67 000 kr/år)

Viktigt: K3-övergången påverkar bostadsrättsföreningens redovisade resultat men inte kassaflödet. BRF:s faktiska in- och utbetalningar ändras inte.

BRF K3-övergång steg för steg

K3 förberedelser BRF december 2025

• Fastighetsinventering BRF - Identifiera alla fastighetskomponenter och bedöm skick

• Kontakta BRF förvaltare - Säkerställ att förvaltaren är förberedd för K3 redovisning

• K3 systemkontroll - Kontrollera att BRF:s redovisningssystem kan hantera komponentavskrivning

BRF K3 implementation januari 2026

• K3 ingångsbalans - Upprätta komponentbaserad balansräkning för bostadsrättsföreningen

• Komponentavskrivning start - Implementera komponentavskrivningar i BRF redovisningssystem

• K3 redovisningsrutiner - Säkerställ att nya K3 rutiner fungerar för BRF

BRF K3 uppföljning under 2026

• K3 redovisningskontroll - Kontrollera att K3 redovisningen fungerar korrekt för BRF

• Första K3 BRF årsredovisning - Förbered bostadsrättsföreningens första årsredovisning enligt K3

Vanliga misstag vid BRF K3-övergång

För sen K3 start: Många bostadsrättsföreningar underskattar tidsåtgången för komponentindelning och fastighetsvärdering enligt K3

Felaktig komponentindelning BRF: För detaljerad eller för grov fastighetsindelning försvårar K3 redovisningen för bostadsrättsföreningar

Bristande K3 systemförberedelser: BRF redovisningssystem som inte klarar K3 komponentavskrivning upptäcks för sent

Glömd BRF medlemskommunikation: BRF medlemmar förstår inte varför 

årsredovisningens resultat plötsligt ser annorlunda ut efter K3-övergången

Stöd för BRF K3-övergång

FAR K3 vägledning: Branschorganisationen FAR har tagit fram detaljerad K3 vägledning specifikt för bostadsrättsföreningar i samarbete med förvaltare och revisionsbyråer

BRF förvaltare K3 stöd: De flesta BRF-förvaltare erbjuder K3-övergångsstöd som del av ekonomisk förvaltning

Extern K3 experthjälp: Specialistkonsulter för fastighetsvärdering och komponentanalys finns tillgängliga för bostadsrättsföreningar vid behov

Sammanfattning K3-övergång bostadsrättsföreningar

K3 redovisning blir obligatoriskt för alla BRF från 2026 och kräver omfattande förberedelser. Bostadsrättsföreningar måste påbörja K3 förberedelser redan nu med fastighetsinventering, kontakta BRF förvaltaren och säkerställa att redovisningssystemen klarar komponentavskrivning. K3 ger bostadsrättsföreningar bättre verktyg för ekonomisk planering och stabilare resultat över tid genom komponentavskrivning.

Nästa steg för BRF: Kontakta er förvaltare eller revisor för att diskutera er specifika K3-situation och påbörja K3 förberedelserna.

Professionell hjälp med K3-övergång för bostadsrättsföreningar

Som specialist på ekonomisk förvaltning för BRF hjälper vi BRF-styrelser genom hela K3-övergången. Våra K3-experter säkerställer en smidig övergång från K2 till K3 redovisning utan stressmoment för styrelsen.

Våra K3-tjänster för bostadsrättsföreningar:

• Fastighetsinventering och komponentvärdering enligt K3

• Anläggningsregister och K3 systemuppdateringar för BRF

• Underhållsplan anpassad för K3 komponentavskrivning

• Löpande K3-stöd under övergångsperioden för bostadsrättsföreningar

Kontakta oss för att diskutera hur vi kan stödja er bostadsrättsförenings K3-övergång och komponentavskrivning.